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理性購買房屋謹慎簽訂合同
信息來源:內蒙古自治區消費者協會     發布時間: 2017-08-08
 

 

房屋面積與實際面積不符、開發商擅自改變房屋規劃、擅自提高價格、違規“沒收”定金等等,鑒于近期消費者在購買房屋中遇到的問題,消費者協會在此提醒消費者,在新形勢下,購房應更加理性,要注意相關風險。

消費者在看完房子以后,就要簽合同了,現在一般的做法是在簽署正式合同之前要先簽一個認購書,然后再簽正式合同。然而在其中存在的某些問題卻鮮為廣大消費者所知。

陷阱一:在認購書里沒有注明因何種原因退房以及后果。

購房者與開發商簽訂認購書后,就要交一定額度的定金,這是無可非議的。但有時購房者在交付定金后因種種原因得不到銀行的貸款而無力購買該房產時,開發商一般都只退購房款而不退定金,理由是買家沒有履行合同,所以開發商要沒收購房者之前交納的定金。

對策:律師建議買家最好在購房前與開發商在協議中約定,若買家得不到貸款時,定金該如何返還或是否要扣除部分作為手續費等,這樣就避免了很大的麻煩。

同時,開發商是沒有權利沒收定金的,這本身是沒有法律依據的。

陷阱二:合同主體認定不明。

購房者由于缺乏法律常識,往往會犯一些比較低級的錯誤。有時代表開發商簽約的人并不是法人代表,或者合同上的開發商并不是該房產所有者,這些都極有可能產生問題。

此外,也有可能該項目是A公司開發的,實際上卻是由B公司投資,作為買家還是應與A公司簽約,否則也會帶來一系列的問題,以后辦理各種手續會很麻煩。

對策:建議消費者在簽約前最好查明代表開發商簽字的人是否是法人代表,如果不是,則是否持有“授權委托書”。否則,這個人的簽字是無效的,同時要注意合同上的公章,這樣可以避免開發商推卸責任。

陷阱三:不要輕易在開發商提供的補充協議上簽字。

簽補充協議在購房交易中很有必要。但是要提醒購房者的是,開發商提供的補充協議一定要看清楚。現在有的開發商在與客戶簽約時,會主動向客戶出示一份補充合同,主要目的在于表明由于某些特定原因造成不能按期交房的免賠責任以及面積丈量誤差率差異過大在哪些情況下能免賠。這是開發商為了?;ぷ約涸諞恍┓僑肆δ蕓刂頻那榭魷略斐晌ピ脊姹芊縵盞囊恢址絞?。

購房者切記不要僅僅把開發商的免責條款都簽了,而忘記?;ぷ約旱睦?。

對策:看清楚補充協議的條款,最好的辦法是找一個律師來幫忙。

陷阱四:“最短時間”與“最好”。

合同是雙方意思一致的表達。但是,實踐中開發商往往會給購房者很多諸如“如果發生問題,在最短時間內解決”,“在裝修材料上,選擇最好的國外進口的”等一些看上去很誘人但沒有實際意義的承諾。最短是多長時間,什么樣的才算最好的?

合同里出現這種模糊的概念時,法律也沒有明確的界定,因此產生的糾紛而導致的法律訴訟,購房者幾乎是不可能打贏官司的。

對策:購房者一定要把每一個具體的時間、具體的地點、具體的材料以及開發商的口頭承諾落實在合同里。

陷阱五:約定提前繳納部分費用。

開發商是做商人的,而房地產開發又是一件對資金要求很高的行業??⑸堂媼僮式鷓沽κ嗆苷5?,但并不能以此為理由要求購房者提前繳納不該交的錢。而在合同或是補充協議中,開發商?;嶠恍┎桓迷は冉贍傻姆延瞇唇?,要求購房者提前繳納,這是顯失公平的。

比如有些開發商在尚未確定物業管理公司及服務標準、收費情況的前提下,就要求買家在預售合同中承諾接受物業管理服務,并接受相關約束,這就是對消費者合法權益的侵害。

對策:購房者應該將物業管理條款與預售契約分開簽署,或另外設置條款確定物業管理的費用標準。

陷阱六:賣方解除合同。

在一些開發商制定的售樓合同或合同附件中,往往有這樣的條款:“買方無故逾期付款,經賣方催告仍不支付欠款的,賣方可以解除合同并沒收買方全部已付價款?!?/SPAN>

這顯然是不公平條款,假如買家已經支付95%的價款,只剩5%的價款逾期未付,如果開發商以此為由,沒收其已付 95%的價款,豈非很不公平??鑾?,“沒收”這一行為本身屬于一種行政處?;蛐淌麓ΨP形?,作為當事人一方的開發商并沒有權利沒收他人的財物。

對策:依據《合同法》第四十條規定,本合同條款是無效條款。當然,還有其他一些類似的合同條款存在著這樣的問題,購房者可以依據法律的規定來更好地維護自己的權益。

陷阱七:處理結果不明確。

很多合同中??梢鑰吹秸庋奶蹩?,“應于××日前如何如何”,但是并沒有約定如果沒有在“××日前如何如何”后該怎樣處理。這樣,即使最后法律認定是開發商的過錯,消費者也很難維護自己的合法權益。

對策:購房者與開發商簽署的合同中要明確對開發商沒有履行承諾、不按設計圖紙施工和達不到質量等級等等的處理辦法,做到越詳細越好。

陷阱八:以偏蓋全。

這里所說的以偏蓋全是個泛指的概念。有時會出現這樣的問題,開發商承諾臥室的玻璃是中空的,到了交房時發觀臥室窗戶只有下面的部分是中空,而上面卻是普通玻璃。

對策:對于這類問題沒有更好的解決辦法,就是要把合同寫得越細越好。不給違法者一點空隙。

陷阱九:拒簽補充協議。

前面說了,開發商在簽約時會主動出具一份對自己有利的補充協議,購房者同樣也可以出具一份對自己有利的補充協議。最好將開發商在其廣告宣傳中的條款和樓書里關于裝修、物業管理中的承諾都簽進補充協議中,不要怕麻煩。

但是,就像購房者可以拒簽開發商的補充協議一樣,開發商也同樣可以拒簽購房者的補充協議。這種現象非常普遍,一些賣得很好的樓盤都是如此。

    對策:不管開發商態度如何,購房者還是要爭取這個權益。若開發商拒不簽署,而購房者自己又覺得沒有把握,還是建議廣大消費者理性消費。

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